Zivilrechtlicher Unterlassungsanspruch gegen baurechtswidrige Nutzung

Baurechtswidrige Nutzung

Gerichte müssen die Öffentlichkeit zuweilen an das Offensichtliche erinnern. Den Bundesgerichten fällt diese Aufgabe freilich seltener zu, da der Rechtsweg dorthin teuer und beschwerlich ist. Heute war es aber wieder so weit (BGH, Urteil vom 27. November 2020 – V ZR 121/19: Zivilrechtlicher Unterlassungsanspruch gegen baurechtswidrige Nutzung).

Der BGH verurteilte den Inhaber eines Pferdehofs und den Betreiber einer Reitschule dazu, die Nutzung ihrer Betriebe zu unterlassen (§§ 1004, 906 BGB). Zuvor war ihnen die entsprechend beantragte Genehmigung 2013 behördlich verweigert und auch verwaltungsgerichtlich nicht mehr erteilt worden. Die Nutzung war nämlich wegen Verletzung des Rücksichtnahmegebots baurechtlich unzulässig.

Erstaunlich an diesem Urteil ist in erster Linie, dass es überhaupt existiert. Nicht nur wäre man geneigt anzunehmen, dass ein behördlich und verwaltungsgerichtlich für unzulässig erklärtes Vorhaben niemals umgesetzt wird. Auch sollte man meinen, dass der Betrieb dann im Wege des Verwaltungszwangs schneller hätte unterbunden werden können als auf zivilrechtlichem Wege. Denn dieser erfordert ja ein rechtskräftiges Urteil, sprich: jahrelanges Prozessieren.

BGH: Eher keine Mietminderung bei Baulärm vom Nachbargrundstück

Mieter dürfen ihre Miete wegen Baulärm vom Nachbargrundstück nur unter bestimmten, in der Praxis wohl eher seltenen Umständen mindern. Dies hat der BGH in einem gestern veröffentlichten Urteil vom 29. April 2020 (Az. VIII ZR 31/18) entschieden. Mit seiner Entscheidung bestätigt und bekräftigt der Bundesgerichtshof seine bisherige diesbezügliche Rechtsprechung. Die Entscheidung gilt sowohl für Baulärm als auch für Staubimmissionen.

Eine Minderung gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB tritt danach grundsätzlich ein, wenn die Beschaffenheit der Umgebung, namentlich die Freiheit von Baustellenlärm und Staubimmissionen, mietvertraglich vereinbart wurde; eine solche Vereinbarung kommt in der Praxis freilich nicht vor. Die Annahme einer stillschweigenden Beschaffungsvereinbarung kommt nur bei konkreten entsprechenden Hinweisen in Betracht.

Anderenfalls kommt eine Minderung über § 242 BGB nur dann in Betracht, wenn der Vermieter sich seinerseits auf Grundlage von § 906 BGB gegen den Baulärm bzw. die Staubimmissionen des Nachbarn wehren kann. Das ist dann der Fall, wenn die Immissionen die Nutzbarkeit der Wohnung als Wohnraum erheblich einschränken. Hierfür ist der Mieter aber jedenfalls teilweise darlegungs- und beweispflichtig. Die Grenzwerte entsprechender Verordnungen, die normalerweise für die Beurteilung eines Sachverhalts nach § 906 BGB herangezogen werden, gelten hier indes nicht; die Beeinträchtigung ist allein nach mietrechtlichen Maßstäben zu beurteilen.

Maß der baulichen Nutzung kann nachbarschützend sein!

Eine der großen Hürden bei der Anfechtung einer einem anderen (z.B. dem Nachbarn) erteilten Baugenehmigung ist die Frage, ob die fragliche Baugenehmigung gegen drittschützende Normen verstößt. Denn nicht jeder Rechtsverstoß ist angreifbar; einen allgemeinen Rechtsvollziehungsanspruch gibt es nicht.

Bislang wurde allgemein angenommen, dass zwar die in einem Bebauungsplan festgelegte Art der baulichen Nutzung nachbarschützend sein kann (Stichwort: Schicksalsgemeinschaft), weshalb eine Baugenehmigung, die gegen die festgelegte Art verstößt, durch Dritte angegriffen werden kann. Das Maß wurde jedoch nur über §14 BauNZVO als drittschützend angesehen, wenn durch die schiere Größe des Vorhabens eine Gefängnishofatmosphäre bzw. Erdrückungswirkung entstand; sonst war es nicht drittschützend (BVerwG NVwZ 1996, 170).

Nach einer neuen Entscheidung des BVerwG (Urteil vom 09.08.2018 – BVerwG 4 C 7.17) ist nun aber entscheidend, was der Plangeber wollte.