Baurecht

Der Beitrag stellt zwei neue Entwicklungen im Bauplanungsrecht dar, die die Umnutzung vormals landwirtschaftlicher Gebäude (Scheunen, Ställe und sonstige Hofgebäude) etwa zu Wohn-, Büro- oder Veranstaltungszwecken vereinfachen.

Was bringt die Umnutzung vormals landwirtschaftliche Gebäude?

Die Landwirtschaft ist in verschiedener Hinsicht im Wandel. Ein schon immer mit dem Wetter schwankendes Einkommen wird durch den Klimawandel noch volatiler. Auch steht die konventionelle Produktion durch die Konkurrenz von Betrieben industriellen Maßstabs unter Preisdruck. Der Anbau von Energiepflanzen wird durch das Auslaufen der Biogasförderung und die Anforderungen der RED2 unrentabel. Und obendrein scheitert eine Übergabe des Betriebs im Alter am fehlenden Interesse möglicher Nachfolger. Die mittelständische Landwirtschaft muss sich oft selbst neu erfinden, um zu überleben. Neben dem ökologischen Anbau bieten Tourismus und die Vermietung von Räumen an coronaflüchtige Städter vielversprechende Entwicklungspfade. Das Bauplanungsrecht entwickelt sich in eine hierfür günstige Richtung.

Was hindert die Umnutzung vormals landwirtschaftlicher Gebäude?

Einer Umnutzung stehen in der Praxis zwei rechtliche Hürden im Weg. Zum einen verbietet § 35 BauGB die meisten baulichen Nutzungen im Außenbereich. Landwirtschaftliche Gebäude dürfen dort eigentlich nur deshalb stehen, weil sie in der Innenstadt nicht ihren Zweck erfüllen könnten und, im Fall von Tierställen, die dortige Wohnnutzung durch Immissionen beeinträchtigen würden. Denn die Nutzung eines Gebäudes zu Wohn-, Büro- oder Veranstaltungszwecken ist im Außenbereich grundsätzlich unerwünscht. Anderenfalls würde sich jeder mit den nötigen Kleingeld eine Hütte im Grünen gönnen und so die Landschaft zerstören, die er eigentlich genießen möchte.

Zum anderen sahen Behörden Gebäude, die mangels Nutzung und Unterhaltung über einen längeren Zeitraum dem Verfall ausgesetzt waren, bisweilen als illegal an, weil die Baugenehmigung durch Erledigung erloschen sei.

Baulandmobilisierungsgesetz erleichtert die Umnutzung

Mit dem Baulandsmobilisierungsgesetz hat der Gesetzgeber die Hürden des § 35 BauGB in zweierlei Hinsicht gesenkt. Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 lit. c, die die Änderung der bisherigen Nutzung (unter weiteren Voraussetzungen) erlauben, beschränken sich neuerdings nicht mehr auf die Umnutzung gegenwärtig landwirtschaftlich genutzter Gebäude. Anders als bisher reicht es fortan aus, dass ein Gebäude ursprünglich zur landwirtschaftlichen Nutzung errichtet wurde. Ein zwischenzeitlicher Leerstand ist fortan also unschädlich.

Außerdem ist nunmehr die Einrichtung von bis zu fünf (statt bisher bis zu drei) Wohnungen in alten Hofgebäuden erlaubt, § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 lit. f BauGB.

Fortgeltung alter Baugenehmigungen

Ferner hat der VGH München unlängst entschieden, dass ein längerer Leerstand bzw. eine längere Nutzungsunterbrechung (im entschiedenen Fall: 1978-2014) allein noch nicht zum Erlöschen der Baugenehmigung führt (VGH München, Urteil vom 2. November 2020 – 15 B 19.2210). Demzufolge ist ein zur Erledigung der Genehmigung führender Verfall ist erst dann gegeben, wenn der Gebäudezustand so schlecht ist, dass die bauliche Anlage unbenutzbar geworden und tatsächlich ein Wiederaufbau notwendig ist. Renovierungsarbeiten- und Modernisierungsarbeiten zur Wiedernutzbarmachung eines Gebäudes, die keinen Identitätsverlust bewirken, lösen keine neue Baugenehmigungspflicht aus.

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Gerichte müssen die Öffentlichkeit zuweilen an das Offensichtliche erinnern. Den Bundesgerichten fällt diese Aufgabe freilich seltener zu, da der Rechtsweg dorthin teuer und beschwerlich ist. Heute war es aber wieder so weit (BGH, Urteil vom 27. November 2020 – V ZR 121/19: Zivilrechtlicher Unterlassungsanspruch gegen baurechtswidrige Nutzung).

Der BGH verurteilte den Inhaber eines Pferdehofs und den Betreiber einer Reitschule dazu, die Nutzung ihrer Betriebe zu unterlassen (§§ 1004, 906 BGB). Zuvor war ihnen die entsprechend beantragte Genehmigung 2013 behördlich verweigert und auch verwaltungsgerichtlich nicht mehr erteilt worden. Die Nutzung war nämlich wegen Verletzung des Rücksichtnahmegebots baurechtlich unzulässig.

Erstaunlich an diesem Urteil ist in erster Linie, dass es überhaupt existiert. Nicht nur wäre man geneigt anzunehmen, dass ein behördlich und verwaltungsgerichtlich für unzulässig erklärtes Vorhaben niemals umgesetzt wird. Auch sollte man meinen, dass der Betrieb dann im Wege des Verwaltungszwangs schneller hätte unterbunden werden können als auf zivilrechtlichem Wege. Denn dieser erfordert ja ein rechtskräftiges Urteil, sprich: jahrelanges Prozessieren.

Eine der großen Hürden bei der Anfechtung einer einem anderen (z.B. dem Nachbarn) erteilten Baugenehmigung ist die Frage, ob die fragliche Baugenehmigung gegen drittschützende Normen verstößt. Denn nicht jeder Rechtsverstoß ist angreifbar; einen allgemeinen Rechtsvollziehungsanspruch gibt es nicht.

Bislang wurde allgemein angenommen, dass zwar die in einem Bebauungsplan festgelegte Art der baulichen Nutzung nachbarschützend sein kann (Stichwort: Schicksalsgemeinschaft), weshalb eine Baugenehmigung, die gegen die festgelegte Art verstößt, durch Dritte angegriffen werden kann. Das Maß wurde jedoch nur über §14 BauNZVO als drittschützend angesehen, wenn durch die schiere Größe des Vorhabens eine Gefängnishofatmosphäre bzw. Erdrückungswirkung entstand; sonst war es nicht drittschützend (BVerwG NVwZ 1996, 170).

Nach einer neuen Entscheidung des BVerwG (Urteil vom 09.08.2018 – BVerwG 4 C 7.17) ist nun aber entscheidend, was der Plangeber wollte.

Straßenbaulastträger dürfen Ladesäulen für Elektrofahrzeuge grundsätzlich ohne Baugenehmigung auf öffentlichen Verkehrsflächen aufstellen. Dies hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes entschieden (Beschluss vom 13.07.2018, Az.: 8 CE 18.1071, unanfechtbar).